Huseftersynsordningen

Med huseftersynsordningen står du bedre som både køber og sælger af en bolig. Som køber kender du din kommende boligs stand langt bedre, hvilket er med til at gøre, at der ikke kommer til at være store udgifter i fremtiden. Som sælger bliver du fritaget for at hæfte for skader og mangler på boligen i 10 år efter salget.

Hverken når du køber eller sælger en bolig, er du interesseret i, at du kommer til at bruge en masse penge på det. Som sælger ønsker du ikke, at køber senere kan henvende sig til dig og få dig til at betale for skader på boligen, som du har solgt. Som køber er du derimod ikke interesseret i at komme til at købe noget, hvor der ligger en masse reparationer og venter på dig.

Derfor er huseftersynsordningen blevet indført for at beskytte både sælger og køber i forbindelse med, at et hus skifter hænder. Ifølge ordningen skal der udarbejdes en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, der ligger til grund for, at der kan tegnes en ejerskifteforsikring på huset. Køber og sælger betaler halvdelen af forsikringspræmien hver, og forsikringen vil dermed fremover dække de skader, der måtte være på huset.

De to rapporter skal udarbejdes af henholdsvis en byggesagkyndig og en autoriseret elinstallatør. Som sælger må ejendomsmægleren ikke hjælpe dig med at tage kontakt til dem, da det er vigtigt, at de er helt uvildige. Hvis du har valgt det forsikringsselskab, som du vil tegne ejerskifteforsikringen igennem, må de dog godt hjælpe dig med at finde nogle.

Hvad betyder huseftersynet for dig som sælger?

Huseftersynet har stor betydning for dig som sælger. Hvis du fravælger en huseftersynsordning med ejerskifteforsikring, hæfter du for de skader, der måtte være på huset i 10 år efter, at du har solgt det. Det kan komme til at få store økonomiske konsekvenser for dig. Derfor er det naturligt, at stort set alle vælger denne løsning.

For at du kan være sikker på, at du ikke hæfter for skader på huset efterfølgende, skal du være sikker på, at køber har set tilstandsrapporten, elinstallionsrapporten og det tilbud, om ejerskifteforsikring som du har indhentet. Kun hvis køber har set det, er det gældende. Vedkommende behøver dog ikke at acceptere det. Det er op til køber at vurdere, om han eller hun vil have en ejerskifteforsikring.

Når den byggesagkyndige og elinstallatøren kommer hjem til dig for at lave deres rapporter, er det vigtigt, at de har adgang til alle rum, som de ønsker. Hvis der er et rum, hvor de ikke kan komme ind, kommer det til at fremgå af deres rapport. Der skriver de ”gjort utilgængeligt”, hvilket betyder, at det bliver anset som, at du som sælger ikke ville give dem adgang. I det tilfælde dækker ejerskifteforsikringen ikke.

Der er dog nogle steder, hvor det kan være svært at komme til for at inspicere. Det kan for eksempel være i en krybekælder. I det tilfælde vil der stå ”utilgængeligt”. Det betyder, at det har været for besværligt at komme til at inspicere. I det tilfælde dækker ejerskifteforsikringen stadig.

Hvad betyder huseftersynsordningen for dig, der skal købe bolig?

Huseftersynsordningen er meget vigtig for dig, der vil købe en bolig, fordi du får en langt større viden om, hvad du er ved at købe. Derudover er du sikker på, at du får en ejerskifteforsikring, der dækker, hvis der er nogle skader på huset. Det kan være med til at spare dig for mange penge.

Huseftersynsordningen inkluderer dog kun større og synlige skader på huset. Det kan være løse tagsten, revner i facaden og knækkede klinker på badeværelset. I tilstandsrapporten vil du dog ikke kunne læse noget om, om der er fugt i kælderen i et gammelt hus, hvor det er forventeligt, at der er det. Du kan heller ikke læse noget om, hvor dyrt og besværligt det vil blive at skifte tapetet ud på væggene.

Selvom du er rigtig godt dækket ind med huseftersynsordningen, er det derfor stadig en god ide, at du får en uvildig byggesagkyndig til at komme ud at se på huset. Han eller hun kan fortælle dig, hvor meget det vil komme til at koste at udbedre huset, så det får den stand, som du ønsker.

Hvilke boliger kan der laves en huseftersynsordning på?

Huseftersynsordningen dækker huse, rækkehuse, villalejligheder, sommerhuse og nedlagte landbrugsejendomme. Når du sælger sådan en bolig, kan du altså få udarbejdet en huseftersynsordning, så du er fritaget for dit 10-årige ansvar.

Ingen huseftersynsordning i ejerlejligheder og andelsboliger

I ejerlejligheder og i andelsboliger bliver der ikke udarbejdet en huseftersynsordning ved salg. I ejerlejligheder skyldes det, at det ikke er nok, hvis der kun bliver set på selve lejligheden. Der skal også ses på fællesarealerne, men det vil være for besværligt at gøre, hver gang der er en, der flytter ind og ud.

Når du køber en andelsbolig, bliver der heller ikke udarbejdet en huseftersynsordning. I stedet bliver der udarbejdet en besigtigelsesrapport eller en vedligeholdelsesrapport, så du ved, hvilken stand boligen er i. Disse rapporter fritager dig dog ikke som sælger fra dit ansvar på 10 år.

Sådan er du stillet ved fravalg af huseftersynsordningen

Hvis du som sælger fravælger huseftersynsordningen, hæfter du som nævnt i 10 år for de skader, der måtte være på huset, da du solgte det. Det gør, at du kan ende med at bruge rigtig mange penge på en bolig, som du ikke længere bor i. Derfor er det klart, at mange sælgere vælger at benytte sig af ordningen, så de er sikrede.

Som køber skal du præsenteres for tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og tilbuddet på ejerskifteforsikring for, at huseftersynsordningen er gældende. Hvis du ikke er blevet det, inden sælger har godtaget dit tilbud, hæfter sælger stadig i 10 år.

Hvis du er blevet præsenteret for rapporterne og tilbuddet på forsikring, men har valgt at afslå fra at have en ejerskifteforsikring, skal du selvfølgelig selv betale for de fejl og mangler, der er på boligen.

Hvad dækker huseftersynsrapporten ikke?

Selvom du som sælger er godt sikret med en huseftersynsrapport, er du alligevel ikke 100 % sikret mod nogensinde at skulle betale mere til boligen. Hvis du har holdt oplysninger skjult, har fået udført ulovlige installationer, eller grunden er blevet foruret, mens du boede i boligen, kan du stadig ende med at hæfte for at få udbedret skaderne.

Hvad koster tilstandsrapport og elinstallationsrapport?

En tilstandsrapport og en elinstallationsrapport koster til sammen omkring 8000 til 14.000 kroner. Prisen afhænger af, hvor stort dit hus er, og hvornår det er bygget. Man skelner mellem, om det er bygget før eller efter 1940 i forhold til prisen. Derudover kan det også være dyrere for dig at få lavet de to rapporter, hvis du har en bolig, der er på mere end 299 kvadratmeter.

Det er Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, der hvert år vurderer, hvor meget det maksimalt må koste af få udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.

En ejerskifteforsikring dækker typisk i 5 år og koster mellem 8000 og 30.000 kroner. Det kommer igen an på, hvor stort et hus der er tale om, og hvor mange skader der er på det. Køber og sælger deles om prisen på forsikringen, hvis køber vælger at benytte sig af sælgers tilbud om en ejerskifteforsikring.